Решение о строительстве дома начинается с поиска идеального участка.

В отличие от квартиры, у земли существует множество технических и юридических аспектов, которые необходимо учитывать, чтобы сделать правильный выбор. Специалисты Роскадастра рассказали как выбрать и проверить участок перед покупкой. 

Участок под ИЖС лучше выбрать, если: 

• планируется оформление постоянной регистрации;
• будет оформлена ипотека по льготным ставкам в рамках госпрограмм;
• используется материнский семейный капитал. 

Для сезонного проживания или дачного отдыха нужно выбирать участок, где разрешено возведение садового дома или дачи. 

Характеристики дома в таком случае не будут иметь значения. Например, при постройке дачи, которая подходит для постоянного проживания, но на участке нельзя размещать жилой дом, то по документам объект всё равно будет считаться садовым. 

Заранее следует разобраться в целевом назначении земли, возможно участок не пригоден для строительства дома или дачи. И всё из-за неподходящей категории и вида разрешённого использования земли. 

С чего начинать выбор участка: проверить информацию. Хорошо, если известен адрес или кадастровый номер участка. На помощь придет публичная кадастровая карта - открытый бесплатный информационный портал, на котором можно узнать:

• точную площадь участка;
• кадастровую стоимость;
• форма участка и его привязка к местности;
• вид разрешенного использования;
• назначение земель. Например, строить жилые дома на землях сельхозначения проблематично;
• близлежащие объекты. Можно просмотреть участки и постройки, которые находятся рядом — это позволит избежать неприятных производств или хозяйств по соседству.  

На сайте Роскадастра можно получить выписка из ЕГРН, в которой будет указано:

• категория и вид разрешенного использования участка;
• площадь и проведение межевания (закреплены ли границы участка);
• граничения по строительству и использованию (если участок расположен в зоне с особыми условиями использования территории). 

В расширенной выписки из ЕГРН, которая называется «О характеристиках объекта недвижимости» будет больше информации. Выписка «Об основных характеристиках объекта недвижимости» не подойдёт, так как в ней нет информации об ограничениях. 

Отличная практика - изучить генеральный план.  Это карта населенного пункта или муниципального образования со всеми важными объектами, не только существующими, но и будущими. Разобраться в генплане непросто, тем более что он может состоять из сотни документов. Но некоторые нюансы рассмотреть можно, тк в нем содержится: 

# Карта функционального зонирования – на какие зоны разделяется территория, планы по ее зонированию. Можно увидеть, где размещены полезные объекты социальной инфраструктуры, и наоборот, нежелательные территории для соседства (например, зоны размещения отходов).

# Карты размещения объектов тепло- и газоснабжения, объектов электроснабжения, водоснабжения и водоотведения. Полезно знать, насколько далеко размещены такие объекты, особенно если к участку требуется подключение коммуникаций.

# Карта границ территорий объектов культурного наследия и особо охраняемых территорий — для использования земли в таких зонах могут потребоваться специальные разрешения, а строительство здесь может быть запрещено.

# Карта границ зон с особыми условиями использования территории — один из наиболее полезных документов генерального плана. 

Кроме того, ГП позволяет уточнить границы водоохранных зон, охранных зон линий электропередач, нефтетрубопроводов, газохранилищ, санитарных зон и т.п. На таких картах также обычно размещены зоны паводков и подтоплений. 

Генеральный план можно найти на сайте местной администрации (как правило, в разделе «Документы») либо на портале Федеральной государственной информационной системы территориального планирования (ФГИС ТП) — для поиска документов регистрация не требуется. 

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)

С документом также можно ознакомиться на сайте местной администрации или на портале ФГИС ТП. 

В ПЗЗ можно посмотреть основные, условно-разрешённые и дополнительные виды разрешенного использования земельных участков внутри зон территории. Информация будет полезна, если нужно поменять вид разрешенного использования. 

- Помочь в выборе участка и не ошибиться, как это банально не звучит, помогут чаты и сайты местных жителей из которых заранее получится узнать о "прорехах". Можно посмотреть социальные сети, пообщаться с соседями онлайн, - советует заместитель директора Роскадастра Орловской области Вячеслав Бувин. 

Как осмотреть участок 

• следует обратить внимание на дороги и мосты. Хорошо, если к участку есть несколько подъездных путей и вокруг развита транспортная инфраструктура;
• уточнить у местных жителей качество обслуживания дорог, особенно в разное время года (летом может быть хорошо, а зимой невозможно проехать из-за плохой уборки снега);
• оценить форму участка. Возможно придется внести коррективы в план дома;
• осмотреть, что находится рядом с участком. Возможно все виды из окон будут перечеркнуты будущей многоэтажкой по соседству;
• понюхать. Вдруг где-то поблизости есть ферма или свалка;
• поговорить по возможности с местными жителями.

 С чего начать строить дом 

• обратить внимание на тип грунта. Сосны, особенно взрослые деревья, растут на песчаных почвах. Ольха, верба, брусника, камыш говорят о заболачивании. Если взять горсть земли, добавить немного воды и скатать шарик: песчаный тут же рассыплется, из супесчаных почв он окажется рыхлым, а глина и суглинок легко скатаются в комок;
• посмотреть вокруг участка на старые дома, если есть. Внимание на состояние фундаментов, отмосток. Наличие трещин, отлетевшей штукатурки говорит о сырости и возможной близости грунтовых вод. Покосившиеся или погнившие внизу заборы также должны насторожить. Вода в дренажных канавах при сухой погоде также указывает на заболачивание почвы;
• если участок у водоема, возможно он заливается в половодье.Также стоит учитывать перепады высот. Это может ограничить в строительстве дома мечты. 

В итоге внимание на: 

• категорию земли и вид разрешенного использования. От этого напрямую зависит, что может быть размещено на участке;
• попадает ли земля в зону с особыми условиями использования территории. Если да, то необходимо разобраться с ограничениями, так как они могут быть разными — требования к высоте строений или полный запрет на строительство.
• генеральный план и ПЗЗ на предмет ограничений и неприятных соседей;
• информацию о жалобах и протестах местных жителей в интернете;
• возможность приехать на место и осмотреть окрестности, сам участок, рельеф. 

- Если вы покупаете участок на котором хотите строить дом, но есть сомнения в участке, попросите продавца до проведения сделки подать уведомление о строительстве с нужными вам характеристиками. Получив от администрации муниципалитета ответ, что всё соответствует требованиям, у вас будет гарантия, что проблем при строительстве не возникнет и у вас, - советует Вячеслав Бувин.