О том, как работает сегодня, какие перспективы видит перед собой крупнейшая строительная компания Орловской области «ВО» рассказал Председатель Совета директоров ПАО «Орелстрой» Александр Рогачев.

- Александр Александрович, как бы вы кратко охарактеризовали итоги 2018 года для «Орелстроя»? Что удалось, а что – нет? 

-  Если говорить о планах, которые мы перед собой ставили на 2018 год, то они выполнены примерно на 85 процентов.

Самое главное - выполнен план по основным операционным показателям деятельности холдинга (выручка, маржинальность и т.д.).

Если говорить о том, что не удалось, то могу отметить, что внутренняя реорганизация шла несколько медленнее, чем мы планировали изначально. Это связано с масштабами реорганизации и огромной работой по отладке всех процессов внутри компании. Сейчас мы завершаем эту работу.  Я уверен, что к концу 2019 года мы полностью закончим реорганизацию и выйдем на новый формат работы всех подразделений «Орелстроя».

-  В прошлом году «Орелстрой» впервые заявил, что намерен развивать межрегиональные проекты  и выйти за пределы Орловской области. СМИ уже сообщили о ваших проектах в Липецкой области. Можно чуть подробнее об этом?

- На данном этапе у нас есть договоренности с администрацией Липецкой области о достройке шести домов (это совершенно точно), и в перспективе - еще нескольких домов «Липецкой инвестиционно-строительной  корпорации». По этим домам мы сейчас еще в начале пути: необходимо провести экспертизу и полный аудит ситуации. Но мы, безусловно, в этом заинтересованы, для «Орелстроя» - это признак доверия со стороны липецких властей, которые поручают нам такое количество сложных объектов. Мы ожидаем подписания соглашения о смене застройщика по этим домам в ближайшей перспективе. После этого уже будем полноценно выполнять функции генподрядчика и застройщика.

- Вы решились взять проблемные объекты ради каких-то особо выгодных условий, преференций, земельных участков? Ради каких-то будущих проектов?

- Все в комплексе. В Липецкой области принят хороший закон по решению проблем обманутых дольщиков. Он компенсирует процентную ставку по кредиту на достройку, техприсоединение и выделение земельных участков, учитывает другие нюансы. Хочу отметить, что в целом диалог между бизнесом и властью в Липецкой области построен очень конструктивно.

В Липецкой области было два «якорных» застройщика – «Липецкая ипотечная корпорация» и СУ-5. Обе компании ушли в банкротство, и мы будем достраивать часть их объектов. Хочу отметить, что в отличие от Орловской области липецкий рынок жилищного строительства остается очень фрагментированным, здесь работает много мелких компаний, большая часть из которых постепенно уходит с рынка. В начале 2014 года в регионе было 56 застройщиков, сейчас осталось 28. И власти прогнозируют дальнейшее уменьшение строительных компаний на рынке строительства жилья.

Тут дело не в политике или особенностях региона. Основная причина – принятие 218-го федерального закона, который вынудит мелких игроков уйти с рынка.  

- В Орловской области многие нервно отнеслись к вашим липецким проектам. Мол, «Орелстрой» «ушел» в Липецк…

-  Мы не ушли в Липецк, мы, как орловская компания, расширяем зону своей деловой активности, если хотите, зону влияния. Это нормальные бизнес-процессы. Не надо искать черную кошку в темной комнате, тем более, когда ее там нет.

Повторю, мы были и остаемся орловской компанией. В процессе развития мы получили огромный опыт, наши нынешние компетенции дают нам основание говорить, что «Орелстрой» может делать больше и лучше. Тем более орловский рынок для нас сейчас уже тесен -  по продажам мы заняли 90% рынка Орловской области. Куда дальше? Занять оставшиеся 10%?  Это будет неправильно. Положение монополиста - это всегда начало конца.

Поэтому говорить, что мы «ушли» нельзя.  Мы стали больше – да.

А вашим коллегам, которые нервничают из-за нашей работы в Липецкой области, я отвечу следующее. «Орелстрой» выходит за пределы родного региона для того, чтобы у людей в Орле появилась возможность расти и развиваться выше уровня, который предопределен условиями  Орловской области. Сегодня у нас не так много компаний и инструментов, которые позволяют талантливым орловским специалистам, оставаясь орловцами, реализоваться в межрегиональных проектах, расширить свои горизонты за пределы Орла. Мне кажется, что в этом плане критика в наш адрес выглядит смешно и нелепо.

- Для работы в Липецке было создано новое юрлицо, «дочка» «Орелстроя» - «Объединенная домостроительная корпорация».  Расскажите, зачем вы создавали ОДСК?

- «Объединенная домостроительная корпорация» – это логическое развитие всего того, что мы делаем в «Орелстрое».

«Орелстрой» – это региональный строительный холдинг и, соответственно, когда мы начали выходить за пределы Орловской области, нам важно было показать, что мы не просто региональная строительная девелоперская, компания. Мы - система, которая может эффективно работать в любых обстоятельствах и в любых регионах.  Для этого и была создана холдинговая компания, которая занимается стратегическим развитием всех других потенциальных операционных офисов.

Сейчас у нас два операционных офиса – в Орле и Липецке. В Липецке мы уже работаем под брендом ОДСК. В Орле работаем и будем работать под историческим брендом «Орелстрой».

 Важно, что «ОДСК» - это не появившаяся ниоткуда идея, а очень сильно переработанная и модернизированная концепция «орловской непрерывки», в которую мы добавили маркетинг, финансы и юриспруденцию. Мы расшили саму идею «орловской непрерывки», сделав эту концепцию приемлемой для применения в любом регионе.

- В Орле тоже есть недострои. В частности, проблемный объект АО «АИЖК Орловской области». Власти сообщали, что ведут переговоры по поводу его завершения с «Орелстроем». Как вы видите эту ситуацию? 

- Мы действительно находимся в постоянном контакте с региональными властями и лично с губернатором Андреем Клычковым. Надо понимать, процесс принятия решения по таким вопросам по объективным причинам занимает достаточно длительное время. К примеру, чтобы принять решение по липецким объектам, нам потребовался год. Да, мы изучаем вопрос по объектам «АИЖК». Там есть проблемы с документацией, это очень сложный объект, надо все тщательно изучить и взвесить. Мы с администрацией Орловской области вплотную подошли к решению этой проблемы, нам необходимо только соблюсти все предусмотренные законом процедуры и требования.

- А в принципе, говоря об этом объекте, «пациента» вообще можно реанимировать?

- Безусловно. Да, объект долго стоит с незакрытым контуром, да,есть проблемы, но это не критично. Его можно достраивать. Я в этом плане большой «фанат» федерального законодательства и позиции Минстроя. Возможно, предложенный федеральными властями механизм решения таких проблем сложен для понимания, но он позволяет решать такие проблемы. Даже если ситуация окажется самой негативной. Механизм есть, но он требует долгого времени.

Мы находимся в постоянном контакте с федеральным Минстроем, в том числе и по этой ситуации. Я уверяю, что дольщикам бояться нечего, вопрос только во времени.

-  Где сегодня у «Орелстроя» в Орле основные точки приложения силы?

- Жилищное строительство в соответствии с поручением губернатора: прежде всего, это Болховский и Зареченский микрорайоны. Мы продолжаем строительство по всем нашим традиционным площадкам. В силу того, что мы уходим от прямой идеологии «гнать метры», сейчас очень внимательно следим за потребительскими ожиданиями и подстраиваем производственную программу под ситуацию на рынке. Это очень живой процесс. Потому что если потребители не захотят покупать в Зареченском микрорайоне, а захотят покупать в «Подсолнухе», то мы, естественно, изменим под это свою программу.

Кстати, в прошлом году «Орелстрой» сдал в Орловской области 114 тысяч квадратных метров жилья. Это больше, чем мы заявляли в планах на 2018 год. 

Если говорить о новых проектах, то мы вернулись в «Ботанику» – возводим здесь жилой комплекс «Подсолнухи». Кроме того, занимаемся 16-этажным домом на улице Игнатова. Кстати, это будет наш первый дом, в котором применены все последние ноу-хау компании: во всех квартирах отделка класса «комфорт», устройство отгороженной территории, использование новых материалов, новая схема окраски фасада и так далее. Также на этом объекте будут применены новые технологии продаж, которые «Орелстрой» внедрил за последние два года.

- Как идет строительство «Московского парка», который «Орелстрой» начал застраивать в прошлом году?

- Сегодня в «Московском парке» идет полноценное строительство. Процесс полностью в графике, продажи идут. Если сравнивать наши новые проекты, то самые лучшие старты по продажам дали «Подсолнухи» (третья очередь Ботаники) и дом на Игнатова.

- Как вы пережили рост НДС? Какие последствия этого повышения прогнозируете?

-  В компании принята стратегия динамического ценообразования, то есть мы подстраиваемся под рынок.  Когда мне задают вопрос, какая у вас средняя цена квадратного метра, я обычно я не могу ответить «сходу», потому что она реально каждый день меняется исходя из того, как меняется спрос. Говоря проще, это работает как биржа.

В целом, безусловно, цена квадратного метра вырастет. Потому что два процента от оборота – это много. Надо учитывать, что у строителей в этом плане сложное положение: мы не имеет права брать НДС с покупателей квартир, а сами по цепочке везде его платим. А возмещать его где?  Так что, повышение цены будет, но оно не будет значительным.

- В целом как оцениваете ситуацию на рынке жилья Орловской области с точки зрения спроса и предложения?

- Я считаю, что в Орловской области «спрос- предложение» правильно соотнесены. Безусловно, есть потенциальный вариант затоваривания у тех застройщиков, которые «гонят метры». Но это, скорее, локальные проблемы.

Главный вопрос сейчас – за счет чего или кого наращивать рынок и развивать отрасль. Многие говорят, из Орла много людей уезжают в Москву. Да, но есть и другой процесс - в Орел многие приезжают из районов и сельской местности. Пока еще этот восстановительно-демографический поток не исчерпан. Мы внимательно изучаем статистику, видим эти процессы по нашим продажам. На данный момент мы перекрываем отток в Москву за счет притока из районов, но в более дальней перспективе ситуация потребует каких-то стратегических решений.

- Каков ваш прогноз по ценам на жилье в Орловской области?

- Глава Сбербанка Герман Греф четко заявил: ставки по ипотеке вырастут. Учитывая, что Сбербанк - абсолютный бенчмарк по ипотеке, то его действия в ипотечном кредитовании можно применять к другим банкам.  Поэтому я думаю, что цена в связи с этим будет расти примерно на 2-4% в течение года, чтобы скоррелировать инфляцию.

Но глобальных ценовых революций не будет.

- Планируете какие-то проекты премиум или бизнес-класса?

- Наша стратегия заключается в том, что мы сознательно не заступаем в премиум и бизнес-сегменты. Мы делаем то, что хорошо умеем - строим быстро, много и качественно. Наша специализация – потоковое строительство. Мы застраиваем микрорайоны, возводим много домов одновременно. При этом «Орелстрой» упрощает каналы продаж до максимума, чтобы удовлетворить запросы как можно большего числа потребителей.

- А, кстати, как люди восприняли ваши новинки – квартиры с мебелью?

- Очень хорошо. Первое время некая настороженность была. Но когда люди увидели, что это сделано качественно, что это удобно, что мы ничего не навязываем, то ситуация сразу изменилась

С этого года мы будем предлагать покупателям три варианта встроенной кухни, три варианта цвета ламината, три варианта цвета стен. По три вида каждого типа, с бытовой техникой и оборудованными санузлами. 

- А просчитывали для себя такой сегмент рынка как доходные дома?

- Мы постоянно просчитываем различные варианты, помним поручение президента и, безусловно, думаем над этим. Но пока горизонт окупаемости таких проектов в России слишком большой. Вот возьмем арендные дома в Европе. Это всегда бизнес 30-летней окупаемости, но к нему «прилагаются» большое количество налоговых льгот, преференций и особые механизмы реализации. У нас пока подобных механизмов нет.

Насколько я знаю, сейчас Минстрой думает над этим механизмом и федеральные идеи по этому поводу направлены в нужное русло. В перспективе закон по арендным домам в России появится.

- Будете ли осваивать малоэтажное строительство?

- У «Орелстроя» есть различные идеи в этом направлении.  Сейчас мы ищем перспективный участок для того, чтобы опробовать наш проект, связанный с новыми конструктивными предложениями в строительстве домов небольшой этажности. К примеру, новый тип пятиэтажных домов нового формата. Вопрос спорный: нужны ли нам сейчас дома пониженной этажности. Но все вместе думаем, обсуждаем… И ищем хороший участок для экспериментального строительства.

- В начале беседы вы затрагивали тему реорганизации холдинга. В каком направлении она будет продолжена?

- Работаем над тем, чтобы все подразделения четко понимали, чем они занимаются. Продолжим отстраивать систему внутрикорпоративного взаимодействия на всех участках работы - проектирование, строительство, логистика, эксплуатация и производство. Чтобы все работало как швейцарский часовой механизм, чтобы был абсолютный контроль ресурсов. Это если коротко.

- Кадровое формирование команды «Орелстроя» завершено?  Или это процесс постоянный?

- Кадровое движение в крупной компании никогда не не будет завершено. Это нормальный процесс. В частности, у нас планы по работе в других регионах, а значит, люди будут «переброшены» на другие позиции за пределы Орловской области. Движение будет постоянное.

Хочу отметить очень важную для нас вещь. Я считаю, что самая большая победа 2018 года – это изменение настроя и мотивации людей, работающих в «Орелстрое». 

Стало больше инициативы, ответственности, стремления к развитию и повышению профессионального уровня. Это очень заметно.  Если раньше люди «смотрели в пол» и прирастали к своему рабочему месту, понимая, что это их потолок, то сейчас я вижу, как они меняются. Люди стали более активны, мотивированы, готовы ездить в долгие командировки, стали проявлять инициативу.. иногда даже больше чем нужно (смеется).

Это касается не только новых сотрудников, но и костяка «старого» «Орелстроя». Такие процессы  очень радуют.

- Кадровый дефицит испытываете?

- Да. Решаем разными способами, но в том числе и так: набираем студентов, сейчас почти 60 человек пришли работать по самым разным направлениям. Многие еще учатся, естественно, без опыта работы. К моменту, когда они окончат вуз, станет понятно, кто способен работать у нас, а кто - нет. Также и по рабочим специальностям. У нас есть ресурс старых специалистов-ветеранов, которых мы удерживаем на рабочих местах, чтобы они могли передать опыт молодым, научить их. 

Но дефицит кадров существует и это проблема.  Орел - город небольшой, лучших специалистов «высасывает» Москва. Правда, уже есть грамотные сотрудники, которые имеют более стойкую эмоциональную привязку к Орлу. Многие при нормальных условиях готовы оставаться работать на родине. В этом смысле мы немного развернули поток рабочей силы, и это очень хорошо.

- Какие видите основные риски для вашего сектора в 2019 году?

- Главный риск года - введение 218-го федерального закона.  Непонятно, как поведет себя рынок  в целом. Сложно спрогнозировать конкретные последствия после вступления в силу нового закона. Поясню: вот мы, к примеру, готовы работать по новым правилам, а кто-то – нет. Как поведет себя этот «кто-то» - начнет ли торговать «в черную», демпинговать или делать еще что-то - предсказать невозможно.

Закон вступит в силу с 1 июля этого года. Эту ситуацию мы будем держать на особом контроле. Будем внимательно смотреть, что происходит на рынке, как себя поведут конкуренты и коллеги по цеху, и после этого изменять свою стратегию и тактику, если потребуется…

Сейчас застройщики разделились на две большие группы: кто хочет уйти с рынка и кто остается. С теми, кто планирует остаться, мы беседовали, обсуждали происходящее. Сразу скажу – их немного: тех, кто решил остаться, можно пересчитать на пальцах одной руки. Как все будет происходить, будем смотреть и анализировать, сейчас говорить об этом рано.

- Недавно «Орелстрой» сдал дорогу на улице Родзевича-Белевича. Дорожное строительство и «Орелстрой» - это случайность или попытка диверсификации деятельности?

- Нет, это не попытка диверсификации. Это помощь нашему городу. Нас попросили - сделайте, никто не берется. Мы сделали.

Это не наша специализация, но в качестве генподрядчика мы можем иногда такие объекты делать, как говорят, от случая к случаю… Пока это так. Если увидим в этом направлении серьезную нишу, будем ее расширять.

- Как идет строительство двух детских садиков в микрорайонах Зареченский и Болховский?

- Нормально. В начале было небольшое отставание от графика… потом устранили. Приезжала федеральная проверка Минстроя, никаких нареканий по нашей работе нет.

- Год назад я спрашивала у вас, нет ли планов у «Орелстроя» подключиться к программе капитального ремонта многоквартирных домов. Тогда вы ответили категоричным «нет». Не изменилась ваша позиция сейчас?

- Отвечу обобщенно: все доступные возможности расширения нашего бизнеса на рынке Орловской области будем рассматривать. Но мы очень хорошо считаем, и поэтому не заходим на убыточные тендеры или в рискованные  проекты. Если будет положительная экономика и нормальное взаимодействие со стороны партнеров, мы готовы рассматривать участие в новых направлениях деятельности, в том числе и в программе капитального ремонта.

Беседовала Екатерина Глазкова

На фото: второе фото сверху - дом на улице Игнатова в Орле, третье фото - ЖК «Подсолнухи», четвертое фото - микрорайон «Московский парк», пятое фото - 9-й квартал Зареченского микрорайона, шестое фото -  ЖК «Подсолнухи»