Продажа и покупка недостроенных домов имеют свои особенности, но в целом осуществляются так же, как и сделки с готовыми объектами.
Специалисты Роскадастра разъяснили ключевые нюансы, процедуру регистрации незавершенного строительства и порядок перехода права собственности.
Основное преимущество недостроенного дома для покупателя – его более низкая цена по сравнению с готовыми объектами в той же локации. Продавец, в свою очередь, избавляется от необходимости завершать затянувшееся строительство и связанных с этим финансовых затрат. Однако продавцы иногда завышают цену, стремясь компенсировать уже сделанные вложения. Покупатель, приобретая такой объект по сниженной цене, может компенсировать потенциальные риски.
С юридической точки зрения продажа недостроенного дома с земельным участком не является нарушением. Хотя объекты, строительство которых начато, должны быть зарегистрированы, часто незавершенный дом при продаже вместе с участком не регистрируют, и это тоже допустимо.
Для регистрации объекта незавершенного строительства требуется технический план, в котором указывается степень готовности в процентах. Отсутствие полной готовности дома не является основанием для отказа в регистрации земельного участка. Если дом не достроен, объект может быть продан как загородный земельный участок. Новый собственник регистрирует право на участок, достраивает дом, а затем оформляет право собственности уже на готовый объект.
При покупке любой недвижимости, включая недострой, важно предусмотреть возможные спорные ситуации. Регистрация объекта незавершенного строительства предпочтительна. Технический план для этого может подготовить кадастровый инженер Роскадастра, имеющий соответствующую квалификацию и опыт. Инженер может взять на себя подачу заявления на регистрацию, если это предусмотрено договором подряда.
Для продавца необходимы следующие документы:
- Паспорт.
- Свидетельство на землю или выписка из ЕГРН (если право не зарегистрировано).
- Разрешение на строительство.
- Декларация на объект (если планируется жилой дом, поможет заполнить инженер).
Оформление разрешения на строительство – отдельная процедура, требующая времени и документов: градостроительного плана участка и проекта дома с характеристиками.
Получив технический план с отметкой об объекте незавершенного строительства, можно приступать к регистрации. Собственник может подать заявление и технический план самостоятельно через МФЦ или Госуслуги.
Пакет документов для регистрации включает:
- Заявление.
- Паспорт.
- Технический план.
- Правоустанавливающие документы на землю.
- Квитанция об оплате госпошлины.
Наличие выписки из ЕГРН на недостроенный объект значительно упрощает продажу. Регистрация также возможна по "дачной амнистии", если участок находится в СНТ или подпадает под ее действие.
Перед продажей недостроенного дома рекомендуется провести предпродажную подготовку:
- Собрать полный пакет документов: Правоустанавливающие документы на участок и дом, технический план, проект дома и коммуникаций, разрешение на строительство. Это создает впечатление надежности. Отсутствие документов не исключает продажу как земельного участка, но дает покупателю повод для торга и создает риски.
- Назначить адекватную стоимость: Цена должна быть выше, чем у просто участка, но ниже, чем у готового дома. Ключевой фактор – местоположение. Не стоит пытаться полностью компенсировать затраты, так как рынок и материалы могли измениться, а недострой мог испортиться со временем. За зарегистрированный недострой также придется платить налог.
- Изучить рынок: Ознакомьтесь с ценами на аналогичные объекты, возможно, придется смириться с потерей части вложений.
- Привлечь покупателей: Недострой интересен тем, кто хочет сэкономить, не строить с нуля, но готов к внутренней отделке, или ищет конкретное место. Совет Роскадастра: приведите участок и дом в порядок (уберите мусор, разложите материалы, приведите территорию в порядок), чтобы произвести хорошее впечатление.
- Составить грамотное объявление: Укажите главные особенности. Будьте оперативны и вежливы в ответах.
- Быть честным: Не скрывайте недостатки. Покупатель все равно их обнаружит, что может сорвать сделку. Честность укрепляет доверие.
Договор купли-продажи: Составляется один договор на землю и дом. Для МФЦ достаточно одного экземпляра, который сканируется. В договоре указываются: расположение, ФИО сторон, основание собственности, сведения из техплана, сумма, способ и сроки оплаты, дата, подписи. Задаток оформляется отдельным соглашением. После оплаты продавец пишет расписку о получении денег, покупатель – об отсутствии претензий.
Для регистрации сделки в МФЦ подаются: договор, технический план на землю и недострой, паспорта сторон. Остальные документы передаются покупателю. Покупатель оплачивает госпошлину и через 7-10 дней получает выписку из ЕГРН.
Наибольшие риски несет покупатель, особенно при отсутствии документов, например, разрешения на строительство. Его отсутствие может привести к невозможности оформления дома и даже необходимости сноса. Наличие обременений на объект можно проверить по выписке из ЕГРН.