Как и зачем проходила реорганизация крупнейшего строительного холдинга Орловской области? Что и где будет строить «Орелстрой»? Какие у него планы на будущее? Председатель Совета директоров ПАО «Орелстрой» Александр Рогачев дал эксклюзивное интервью нашему изданию.

- Александр, о том, что в холдинге «Орелстрой» проходит реорганизация, уже, в принципе, известно. Об этом писали СМИ, говорили эксперты, изменения в холдинге обсуждали участники строительного рынка Орловской области. Но целостная картина процессов, проходящих в компании, до этого момента не складывалась. Расскажите, какие цели ставили, запуская реформы? И что происходило в рамках реформ?

- Любое антикризисное управление, как и управление в целом, предполагает анализ четырех важнейших точек. А именно: рынка, в котором работает компания, продукта, который она производит, бизнес-процессов и команды, которая всем управляет.  Когда было принято решение о модернизации «Орелстроя», были проанализированы все эти четыре основных направления.

Если говорить о продукте, мы проанализировали себестоимость видов домостроения.  И определились с тем, что основной продукт нашей компании, который пользуется спросом и востребован на рынке (качественное, недорогое, но при этом комфортное жилье), это именно панельное домостроение.

Фокус «Орелстроя» с соотношения «монолит – панель» 60 на 40 в пользу панели сместился сейчас на соотношение 80 на 20. Монолитное домостроение всегда дороже, а Орловская область -  не самый зажиточный регион, поэтому рынок «монолита» в регионе достаточно узкий. Мы учли и то, что наши уважаемые конкуренты в лице «Инжилкома» и «Зенита» занимаются этим видом домостроения весьма неплохо.

То есть сейчас мы сознательно смещаемся в сторону панельного домостроения, но при этом не отказываемся полностью от монолитных проектов. Например, в центре города строить  панельные дома было бы преступлением по отношению к нашему родному городу.

С точки зрения рынка, никаких особых изменений не понадобилось, поскольку «Орелстрой» –крупнейший застройщик. Правда, за последние три года доля «Орелстроя» в общем объеме продаж снизилась с 85 до 21%. Это было печально, но в целом рыночное позиционирование у нас было и остается хорошим. Мы обладаем практически полной вертикальной интеграцией всех бизнес-процессов, поэтому здесь корректировки не потребовалось.

Была проведена большая работа по возвращению рыночной доли. И для меня, как для руководителя, бальзамом на душу стали сентябрьские данные «Сбербанка», которые подвердили, что мы существенно выросли всего за полгода.

Любое антикризисное управление строится на том, что сначала надо принять ряд кратковременных мер, которые дадут быстрый результат, а затем уже принимать стратегические решения. Так мы и делали.

- Чего удалось добиться к данному моменту?

- За счет оптимизации бизнес-процессов мы смогли увеличить продажи и улучшить финансовое положение.  Когда в «Орелстрой» пришла новая команда топ-менеджеров, холдинг находился в весьма затруднительном финансовом положении. Компания была сильно закредитована, случались задержки по выплате зарплаты и налогов, кредиторская задолженность достигала 300 млн. рублей.

Мы рассчитались со всеми долгами, просрочек по зарплате вообще не существует, налоги платим вовремя.  То есть с точки зрения денежного потока мы полностью стабилизировались.

Сейчас подошли к тому этапу, когда мы можем активно развиваться далее, в частности, вкладывать деньги в увеличение нашего земельного банка и так далее.

- Долгие годы «Орелстрой» строил за пределами Орла или на его окраинах. В этой парадигме ничего не меняется?

- Да, у «Орелстроя» хватит земли лет на двадцать. Но при этом мы понимаем: чем дальше эта земля от города, тем менее она ликвидна, тем меньше маржинальность строительства на квадратный метр.

Поэтому мы будем перенаправлять финансовые потоки на покупку более ликвидных участков.  Например, недавно мы приобрели участок на улице Игнатова в  Орле. У нас подписан договор аренды земельного массива в  13-м микрорайоне, где мы будем строить «Московский парк». Ведем проработку и по другим участкам в центре города.

- В руководство «Орелстроя» пришло много новых людей.  Расскажите о «человеческом факторе» проводимой реорганизации.

- Команда «Орелстроя» претерпела большие изменения. Мы призвали многих людей из крупных компаний, банков, производственных предприятий, с тем, чтобы создать эффективный микс высококлассных специалистов различных отраслей. И на этом основании - сделать качественный прорыв работе холдинга.

Четыре года назад мы были в 625 раз менее эффективны, чем средний показатель по рынку. Сейчас это отставание сократилось  – наш показатель ниже среднего по рынку в два раза. Но мы стремимся стать выше среднего по рынку. Потому что, если к этому не стремиться, то зачем вообще работать?

Меня, как орловца, больше всего радует то, что удалось пригласить часть менеджеров, которые родились в Орле, когда-то работали в «Орелстрое», но позже по разным причинам уехали в московские, питерские, уральские компании,вернулись и по-хорошему удивляются, что «Орелстрой» работает и развивается.

- Какие конкретные управленческие решения принимались в ходе реорганизации? 

В плане финансовой оптимизации мы начали с централизации бухгалтерии. «Орелстрой» до начала реформ напоминал  «лоскутное одеяло».  Или, как пишут в учебниках истории, налицо были признаки «феодальной раздробленности».

Чтобы понять, что происходит в дочерних подразделениях, пришлось пойти на экстренный и болезненный шаг: бухгалтерия, юридическое и кадровое делопроизводство всех дочерних подразделений были централизованы на уровне холдинга.

Процесс был непростым: ощущалось сильное сопротивление, некоторые директора не соглашались с этим и сразу уходили. Но зато теперь мы можем видеть всю картину, в целом по холдингу.

Надо сказать, что сначала то, что мы увидели, не сильно порадовало. «Орелстрой», как головная организация, был прибыльным. А вот дочерние организации…  Получалось, что убытки и финансовые «дыры» в дочерних компаниях весь год покрывал «Орелстрой». Теперь ситуация совсем иная.

Очень важным в этом процессе было вложить в сознание людей, что все наши юрлица, все наши сотрудники – это единая организация. Все мы – это один «Орелстрой» с 75-летней историей.

- А какие структурные изменения в дочерних компаниях проводили?

-  Два месяца назад на Совете директоров был принят план реорганизации, в соответствии с которым все строительно-монтажные управления должны быть слиты в одно юридическое лицо. Производственные подразделения, соответственно, тоже. В итоге у нас будет один большой подрядчик, который будет способен проводить весь комплекс работ:  от самого начала до самого конца. Для чего мы это делаем? К примеру, нас зовут строить завод. Сейчас любой мало-мальски уважающий себя заказчик требует наличия аналогичного опыта в портфолио компании. А у нас одно управление может показать только сваи, другое управление делает фундамент, третье – еще что-то. Из-за этого мы не могли участвовать в крупных тендерах, побеждать в которых может одно юрлицо, которое должно производить весь спектр требуемых работ.

Мы соединяем в одно юрлицо наши управления, чтобы «Орелстрой» мог конкурировать в тендерах и спокойно заявлять, что он может построить объект от нуля до запуска.

- Как вы оцениваете сегодняшнюю ситуацию на рынке жилья? Как отразится на отрасли и на «Орелстрое», в частности, введение закона 218-ФЗ о публично-правовой компании по защите прав участников долевого строительства при банкротстве застройщиков»?  

- Строительное регулирование в значительной степени зависит от федеральных правил игры, а если говорить проще, от Минстроя, который эти правила формирует.  Но если изучить федеральный закон № 218, которого боится большая часть застройщиков, то он в принципе соответствует бизнес-модели «Орелстроя». Для нас его введение пройдет относительно безболезненно.

Мало того, я поддерживаю этот федеральный закон. Я начинал работать за границей, там всё работает именно так.  Зато долгостроев практически нет.

- Как повлияет закон на стоимость квадратного метра?

- Есть различные мнения. Президент Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» Леонид Казинец прогнозирует чуть ли не 40-процентный рост цен на новостройки. Но он  - московский застройщик, а в Москве, как известно, совсем другая ситуация.

В целом, если правительство продолжит взятый курс – на снижение ипотечной ставки, на снижение ставки по проектному финансированию, на предоставление каких-то дополнительных льгот застройщику, то цена квадратного метра после введение закона 218-ФЗ существенно не повысится. По крайне мере, в горизонте двух-трех лет.

«Орелстрой» поставил перед собой задачу максимально удерживать цены. Московские коллеги-застройщики рассуждают о маржинальности в размере 30-35 тысяч рублей с квадратного метра. Мы же ведем речь о 3-3,5 тысячи рублей с квадратного  метра.  Для нас любое повышение цены может быть критичным.

- Есть ли у орловского строительного рынка какие-то свои особенности?

- Говоря о бизнес-ландшафте,  – наличие регионального лидера в лице «Орелстроя» накладывает определенные обязательства. С одной стороны – это хорошо, а с другой – в какой-то момент у компании пропал стимул развиваться. И эту ситуацию мы уже переломили. 

Одной из целей реорганизации, кстати, была концентрация на тех видах деятельности, в которых мы обладаем наиболее сильными преимуществами и компетенциями. Это дало возможность точно понять, где мы зарабатываем, а где – теряем.

- Нет желания и планов кроме привычных «панелек» попробовать что-то новое?

- Объект на улице Игнатова и микрорайон «Московский парк» – это будет то самое новое, о чем вы говорите. Вообще, с точки зрения форматов, мы будем пробовать различные варианты. К примеру,  у нас есть большой земельный банк на Мезенке (пригород Орла – прим. «ВО»). Хотим проработать вопрос коттеджного домостроения на этом участке. Если говорить точнее, коттеджное домостроение – это наш план на вырост. Задумываем серию поселков, в том числе думаем о мультизонности.

На каком-то из участков хотим реализовать концепцию поселка по примеру Германии. Домостроительные комбинаты имеют несколько вариантов домокомплектов. Человек покупает участок, и по каталогу выбирает себе дом: одно-, двух-, трехэтажный. Планировка разная, под заказчика. При этом стиль и технологии одни, со строительной экспертизой от «Орёлстроя»  и пр.

Следующий пункт: мы работаем над домами бизнес-класса и премиум-класса. Понятно, что на окраинах такое жилье никому не нужно. Надо подбирать соответствующие площадки под строительство, и эту работу мы ведем.

Мы проводим консультации с известными российскими и иностранными архитекторами, хотим попробовать построить в Орле что-то особенное. К примеру, к нашей климатической зоне вполне применимы проекты финских, шведских и эстонских архитекторов. Среди них – латвийский архитектор Угис Заберс, проекты которого нам хорошо знакомы. Три года назад его малоэтажный проект LEGEND в Юрмале был признан лучшим в Европе. При этом, что немаловажно, скандинавы – очень прижимистые, и их жилье комфортное, но недорогое.

- В СМИ были сообщения, что «Орелстрой» ведет переговоры по достройке домов, брошенных застройщиками в Нижнем Новгороде? Это единичный случай или часть стратегии: выйти за пределы Орловской области?

- Орловская область – не большая. Мы на следующий год запланировали сдать в Орле 100 тысяч квадратных метров жилья, с ростом в 10% к уровню этого года. Но это уже потолок для нашего сегмента. В Орле нам расти дальше некуда. И поэтому наша стратегия заключается в том, чтобы выходить в другие регионы, в которых, как, например, в Нижнем Новгороде есть дефицит качественных застройщиков. А рынок большой и потребность в новом недорогом, но качественном жилье огромная.

- В какой стадии ваши переговоры в Нижнем Новгороде?

- В активной стадии. Говорить сейчас о каких-то результатах рано,  давать комментарии в процессе переговоров – не самое благодарное дело. Конкретика появится в феврале-марте будущего года.

- Правительство Орловской области недавно объявило о продаже госпакета акций «Орелстроя», затем пакет исключили из плана приватизации. Можете как-то прокомментировать позицию  «Орелстроя» по этой ситуации? Считаете ли вы цену в 513 млн рублей за 22,9% акций справедливой?

- Ни для кого не секрет, что с нами консультации по этому поводу велись еще при предыдущем губернаторе. Правда, Вадим Владимирович в последний момент убрал эту идею «в стол». Сейчас, как видим, власти пока от этих планов также отказались.

Цена этого пакета явно завышена, я это говорил и представителям областной власти. И все наши коллеги по рынку с этим согласны. Да, цена акции после реформ в «Орелстрое» повысилась, но все равно, исходя из ее рыночной цены, пакет должен стоить в пределах 220-300 млн рублей. А  513 миллионов – это космические деньги.

Если бы вы спросили, участвовали бы мы в выкупе этого пакета, я бы вам ответил: нет. «Орелстрой» – в стадии роста, мы все деньги направляем на развитие. Заморозить 500 млн рублей, просто купив свои акции?  Нам это объективно неинтересно.

- Велись ли с «Орелстроем» переговоры на достройку корпуса Многофункционального медцентра в Орле, известного как «Титаник»?

- Я скажу так: с тех пор как «Орелстрой» был изгнан в 2010 году с этой стройки, с нами все время ведутся переговоры на тему его достройки. Но пока это вялотекущий процесс.

- Какие планы на 2018 год ставите перед собой и «Орелстроем»?

- Нам необходимо оптимизировать структуру юридических лиц. Обязательно подготовиться к внедрению федерального закона №218. Конечно, мы в большей степени готовы, чем другие застройщики, но для нас он тоже несет регуляторные риски. Плюс нам необходимо  накопить финансовую подушку на переходный период после введения этого закона.

Следующее: продолжим улучшать отделку наших квартир и в итоге прийти к готовой отделке. И в 2018 году мы хотим уже окончательно закончить кадровые перестановки. 

- А какие личные цели ставите перед собой? И вообще вам интересно работать в «Орелстрое»?

- «Орелстрой» –это уникальный кейсмикс, который требует применения всего багажа знаний, накопленного за период работы и в Европе, и в России. Мой личный челлендж, наверное, показать, что региональный бизнес может быть эффективнее московского, а региональные команды могут быть сильнее, мобильнее и успешнее столичных. Чтобы в списке трех самых эффективных и больших застройщиков России была как минимум одна региональная компания, которая покажет, что в регионах тоже можно вести бизнес. И как уроженцу Орла,  мне хочется, чтобы Орлу и в этом смысле было чем гордиться. Мы хотим доказать, что умеем работать, движемся вперед и хотим показать высокий класс бизнеса на уровне региональной компании.

Мне это, безусловно, интересно.

-   А может ли вообще региональная компания работать более эффективно или хотя бы на уровне компаний из столиц? 

- Может. И такие примеры есть. В Курске работает АО «Курский завод крупнопанельного домостроения им. Дериглазова». Если даже не видеть их кварталов, а просто посмотреть отчетность, то становится ясно, что по эффективности эта региональная компания опережает москвичей на три головы и может даже больше.

- Естественно, я не могу не задать вопрос: есть ли планы по поводу политической карьеры?

-  Я закончил школу с экономическим уклоном и университет по специальности «Финансовое право», всю жизнь углубляю и расширяю свои знания именно в бизнесе, финансах и корпоративном управлении. Если начну распыляться между экономикой и политикой, то ни там, ни там не смогу добиться успеха. За двумя зайцами погонишься…  Для меня этот вопрос решен однозначно «нет», на горизонте ближайших лет двадцати точно. Я понимаю, что мои знания на данный момент хоть и обширны, но недостаточны, чтобы сделать что-то по-настоящему выдающееся. Я буду продолжать свое развитие в направлении бизнеса, финансов, экономики и менеджмента.

- Но какие-то политические предпочтения у вас есть? Или вы аполитичный человек? 

- Я, как представитель крупного бизнеса, заинтересован в стабильности, в развитии государства, в процветании России и ее населения. Чем выше благосостояние населения,чем стабильнее экономическая и политическая системы – тем лучше для нас.

Поэтому, когда Владимир Путин объявил, что он идет на выборы, я вздохнул с облегчением, потому что понимаю, что правила игры революционно не поменяются.

А когда система еще и умеет развиваться, это вообще хорошо. Система нашей госвласти, естественно, не лишена недостатков, но я вижу, что она может меняться, она умеет делать усилие над собой, и выбирать в итоге правильный вектор развития.

- Вы жесткий руководитель?

- Да.

- А бывают у вас сожаления или какие-то человеческие рефлексии по поводу неправильно принятых решений?

- Безусловно. Если я совершаю ошибку, то я, и только я,должен ее исправить. Никто из нас не идеален. Если ты понял, что совершил ошибку, надо вернуться к этой ситуации и исправить  ее. Если ошибку  просто зацементировать и ничего не предпринимать, будет только хуже.

- За что можете уволить сразу, без промедления?

- За неэффективность и нелояльность. Это безусловные основания для увольнения.

- А что можете простить?

- Ошибки, совершенные без умысла, вызванные недостатком знаний или опыта.

Фото Ольги Бабенковой