Крупнейший строительный холдинг Орловской области «Орелстрой» ставит перед собой по-настоящему большие, амбициозные задачи и строит планы федерального уровня.
О них и не только «ВО» рассказал новый главный исполнительный директор холдинга Дмитрий Сучков.
- Дмитрий Сергеевич, около полутора месяцев назад вы заняли место исполнительного директора крупнейшего строительного холдинга Орловской области. Как ощущения, как «проходит полет?»
- Я бы не стал «привязываться» к дате моего назначения или изменению статуса. К своим задачам новая команда «Орелстроя» приступила более года назад. Я - в статусе старшего исполнительного директора. Перед нами была поставлена стратегическая задача: в ближайшие три года мы должны войти в ТОП заcтройщиков жилья в России.Одним из шагов к этой цели можно считать выход «Орелстроя» за пределы региона и работа в Липецкой области. Попробовали, получилось, понравилось. Этот вектор будем продолжать. Мы недавно вернулись из длительной командировки - Пермь, Челябинск, Новосибирск и Екатеринбург. Казалось бы, четыре часа разницы во времени, четыре тысячи километров от домашнего региона… Но, несмотря на все это, рынок перспективный, и первые встречи, переговоры, которые были проведены, прошли на позитиве. Будем изучать соседние регионы, искать свои ниши, считать и анализировать.
Конечная цель – войти в пять-семь регионов, которые нам суммарно дадут каждый по 100-150 тысяч квадратных метров жилья в год. И тут арифметика простая – получается около миллиона квадратных метров по году. А это и есть ТОП российских застройщиков.
- Планы очень амбициозные! Под такие цели, наверное, нужна соответствующая структура бизнеса… И сопряженный вопрос – реорганизация, которая проходила в холдинге, завершена или будет продолжена?
- У любого начинания всегда есть точка начала и точка завершения, бесконечно реорганизовываться невозможно. Когда мы начали глобальную реорганизацию, в структуре «Орелстроя» существовало порядка 20 юридических лиц, дочерних зависимых обществ. Почти у всех этих «дочек» были дублирующие функции. При этом в каждой структуре были свои директор, замы, бухгалтерия.
Когда началась оптимизация, было решено оставить пять блоков. Первый – сам ПАО «Орелстрой», как головная организация и управляющая компания.
Второй – создание единого генподрядчика. Буквально полторы недели назад это произошло: две генподрядные организации «Жилстрой» и «ОСУ-2» объединены под единым руководством.
Один из директоров у нас переместился, как директор по строительству, в Липецкую область. А объединенного генподрядчика возглавил директор «Жилстроя» Денис Бавыкин.
Аналогичные процессы проведены и в отношении двух производственных площадок: «Промстройдеталь» на ул. Раздольной и «Орелстройиндустрия» на Кромском шоссе.
С конца прошлого года «Промстройдеталь» как юрлицо прекратило существование. Осталось единое юрлицо - «Орелстройиндустрия», в которое вошли бывшие активы и территории «Промстройдетали». Это и есть третий блок – производственное направление.
Четвертый блок - наша проектная организация «Орелпроект». Там назначен новый директор - Дмитрий Фомичев.
В свое время «Орелпроект» был лидирующей проектной организацией в плане архитектуры, проектирования, привязок и дизайнерских решений. Но потом в какой-то момент он эти позиции сдал. Так называемая болезнь сильнейших, или синдром монополиста. Я говорю про объективные факторы, послужившие причиной смены руководства «Орелпроекта».
В четвертый блок входит строительный учебный комбинат «Орелстроя», который возобновил свою работу. Здесь обучаются наши кадры, проводятся сертификация и лицензирование.
И пятый блок – транспортно-логистический, в который входят предприятия железнодорожного транспорта и транспортное предприятие «Стройтранс», откуда я «родом».
Вот эти пять блоков рассчитаны на долгосрочную перспективу. Большая часть пути по отладке этой бизнес-модели уже пройдена. Важно отметить, что работа во всех регионах, за исключением родного орловского, планируется под брендом «ОДСК» - «Объединенной домостроительной корпорации».
- Дмитрий, расскажите как дела у вас в Липецкой области? Что там происходит?
- В Орле мы строим панельные дома и в меньшей степени – монолитные. Это в основном 16-этажные дома. А в Липецке строительство отличается по конструктиву: сборно-монолитно-каркасное строение (СМКД) с газобетонным заполнением и отделкой кирпичом. Там этажность другая - в среднем 22-25 этажей. Для ясности, хочу уточнить: сегодня мы там не строим, мы достраиваем, решаем проблемы обманутых дольщиков.
Изначально мы собирались достроить максимум пять домов. Попробовали, и все сложилось. Теперь наши липецкие объемы увеличиваются. На сегодняшний день с момента нашего вхождения в Липецк прошло 7-9 месяцев и сейчас наша производственная программа здесь - 13-15 домов, что эквивалентно тому объему, который мы имеем здесь, в своем домашнем регионе.
- С 1 июля вступает в силу закон об изменениях в жилищном строительстве, об этом много говорилось и писалось. Застройщики должны перейти на эскроу-счета. Ваши прогнозы - что будет происходить на рынке?
- Я думаю, что те застройщики, у кого есть финансовая «подушка», а таких немного, выживут и продолжат работать. В целом, первые полгода после 1 июля мы будем наблюдать турбулентность рынка, итогом которой может стать глобальная консолидация строительных активов и укрупнение участников рынка. Мелкие игроки вынуждены будут уйти. Резко возрастет роль банков в этой сфере. Но это в общих чертах, сказать точно, что и как будет происходить, я пока не готов.
Что касается нас, то мы готовы работать по новой системе. На данный момент «Орелстрой» не имеет ни одного заемного рубля, все строится за счет собственных средств.
- Как отразится переход на эскроу-счета на ценах на первичном и вторичном рынках жилья?
- Произойдет удорожание квадратных метров. Первые изменения мы увидим, я думаю, к осени. Вторичный рынок отреагирует позднее - к концу года. Думаю, первичный рынок в среднем подорожает примерно на 10%.
- Есть ли у панельного домостроения на данном этапе возможности для модернизации и улучшения потребительских качеств или они уже исчерпаны?
- Есть. Во второй половине 2018 года мы положили начало двум проектам как раз в этом направлении.
С одной стороны, это глубокая модернизация существующего в Орле производства панелей. Мы хотим вывести на рынок принципиально новый продукт с улучшенными потребительскими качествами.
Ориентировочные сроки первых результатов - конец этого года. На выходе мы должны получить панель, которая позволит ускорить сроки монтажа, ее не надо будет выравнивать и так далее. Кроме того, есть разработки, позволяющие делать панели из так называемого цветного бетона. Это позволяет получать панели сразу нужного цвета.
Другая сторона этого процесса: новые панели и принцип их производства «развяжут руки» проектной организации – проекты станут интереснее, а планировки квартир разнообразнее. В частности, планируем делать в наших будущих домах витражное остекление или французские окна (от пола до потолка).
- Будет ли расти в Орле этажность? Имеет ли смысл «рост в небо» в таком городе как наш?
- По зонированию в Орле никому больше 16-этажей строить не разрешается. Если говорить о моем мнении, то я выступаю за «рост в небо», и у «Орелстроя» есть желание строить «выше».
Но тут все зависит от административных и законодательных правил игры на данной конкретной территории. К примеру, в Липецке 25 этажей строить разрешается, а у нас - нет.
- Опустимся на землю, как ваш проект малоэтажного строительства себя чувствует?
- Этот вопрос сегодня в повестке дня стоит остро, он очень важен и значим. Причина - большой земельный банк «Орелстроя» и спрос на ИЖС и малоэтажное строительство, который мы сегодня фиксируем.
Проектируем, разрабатываем, думаем… Наш микрорайон «Литературный городок» будет включать дома разной этажности – от одного до пяти и семи этажей.
- На сколько лет вы обеспечены землей в домашнем регионе?
- Перспектива застройки Зареченского микрорайона дает нам пять-семь лет, это точно. Сейчас мы ведем переговоры о покупке земли, чтобы обеспечить нас землей на еще более длительные сроки.
- То есть проблем с землей у вас нет. А в центре города вас интересуют участки?
- Да. Но подходящих предложений немного. Точнее, их почти нет. Вот был участок на улице Игнатова, мы его взяли. Появится что-то интересное и перспективное – будем рассматривать.
- Власти объявили аукцион на развитие застроенной территории в Заводском районе Орла. Рассматриваете возможность участия в этом или аналогичном проекте?
- Отвечу коротко: на тех условиях, которые сегодня предлагаются, рентабельность довольно низкая.
- Какие вы видите риски, которые могут помешать планам «Орелстроя»?
- В Орле главный риск – это низкая покупательная способность населения. Мы идем навстречу людям, в сотрудничестве со Сбербанком разработали и предлагаем индивидуальные условия по получению ипотеки.
- А сколько жилья вы продаете через ипотеку?
- Основную долю – 70-80 процентов. Все время работаем над улучшением наших предложений для того, чтобы люди могли приобрести жилье.
Вот сейчас прорабатываем такой вариант. К примеру, вы молоды и купили однокомнатную квартиру в ипотеку, на 30 лет с минимальным платежом. Время идет, появились дети, надо расширяться. Вместе с покупателем мы подбираем подходящий вариант. В частности, выкупаем квартиру, которая в ипотеке, и предоставляем жилье большей площади. Это новый продукт, который мы сейчас прорабатываем с банками. Думаю, скоро он появится на рынке.
- А в Орле возможно появление реального конкурента «Орелстрою»? Тут недавно снова заходила речь о привлечении в регион столичных застройщиков…
- На сегодняшний день наша доля на рынке Орловской области составляет 85-90 %. Что касается застройщиков из крупных регионов, то как только потенциальные инвесторы узнают цифры себестоимости и рентабельности продаж, то интерес к Орлу у них пропадает сразу же…
У каждого участника рынка жилищного строительства в Орловской области – своя ниша, свои плюсы и минусы. И это нормально, это признак здоровых экономических процессов.
- Остро в Орле стоит проблема аварийного и ветхого жилья. Возобновлена федеральная программа расселения аварийного жилфонда. Будете участвовать?
- В прошлом году мы участвовали в федеральной программе по обеспечению жильем детей-сирот. Мы по этой программе отработали хорошо. А по аварийному жилью, мы просим проиндексировать стоимость метра по расселению или хотя бы его довести до рынка, то есть до 39-40 тысяч рублей за метр.
- Дмитрий, последний вопрос. Что происходит со штатной численностью холдинга? Растет число работников или уменьшается?
- У нас на сегодняшний день работает чуть более трех тысяч человек. С одной стороны, реорганизация, что естественно, привела к корректировке в сторону уменьшения по штатной численности. Но проекты в других регионах требуют людей. Кроме того, я выше озвучил нашу стратегическую цель по строительству миллиона квадратных метров жилья. Вряд ли у нас получится решить все эти задачи силами трех тысяч человек. Так что число работников будет расти.
Беседовала Екатерина Глазкова